Die Hypoport AG ist ein börsennotierter Finanzdienstleister mit Hauptsitz in Berlin.

Im Jahr 2007 wagte das Unternehmen den Schritt an die Börse, womit man aufgrund der kurz darauffolgenden Finanzkrise wahrlich keinen guten Zeitpunkt erwischt hatte. Das Erst-Listing erfolgte im regulierten Prime Standard, im Dezember 2015 erfolgte schließlich die Aufnahme in den SDAX. Die Finanzkrise konnte Hypoport zwar aufgrund der sehr guten Bilanz meistern, dennoch geriet der Aktienkurs stark unter die Räder.

Lange Zeit konsolidierte der Kurs auf einem niedrigen Niveau, da das Geschäftsmodell nicht verstanden wurde. Erst im Jahr 2015 begann ein grandioser Wertaufholungsprozess: Ausgehend von einem Kurs von 12,16€ schoss die Aktie bis zum Ende des Jahres auf über 80€.

Mittlerweile, im Mai 2018, notiert der Wert bei circa 165€ je Aktie. Unique Investors begannen schon im April 2015 bei einem Kurs von 18,70€, Aktien von Hypoport zu kaufen. Im Zuge der zahlreichen Korrekturen nutzten wir immer wieder die Gelegenheit, günstig nachzukaufen und die Position weiter auszubauen.

Quelle: Comdirect

1. Geschäftsmodellanalyse

Hypoport ist ein technologiebasierter Finanzdienstleister, welcher in mehreren Geschäftsfeldern aktiv ist.

Diese sind die Bereiche Privatkunden, institutionelle Kunden, Kreditplattform und Versicherungsplattform.

Der Geschäftsbereich Privatkunden (PK) umfasst alle Tochtergesellschaften, welche Finanzdienstleistungen für Verbraucher anbieten und die dafür erforderlichen Technologien entwickeln.

Hierbei werden unter der Marke Dr. Klein Baufinanzierungen und weitere Finanzdienstleistungsprodukte hauptsächlich internetfokussiert ausgehend von einer Nachfragesituation an den Kunden vermittelt. Die Prozesse werden zusätzlich von Softwarelösungen unterstützt, welche dem Kunden das beste Angebot aus einem breiten Spektrum von Bank- und Versicherungsunternehmen anbietet. Die Online-Nachfrage nach Finanzierungsberatung verzeichnet in Deutschland ein hohes Wachstum, was den Beratern zu Gute kommt.

Außerdem unterhält man ein Offline-Filialnetz, welches auch als Franchisemodell betrieben wird. Dadurch ist eine sehr kostengünstige Expansion des Geschäftsmodelles möglich. Interessant ist dabei, dass man einer der wenigen Finanzvertriebe in Deutschland ist, welcher einen stetigen Beraterzuwachs zu verzeichnen hat.

Regelmäßig wird Dr. Klein als bester unabhängiger Finanzberater gekürt, was die starke Markenmacht und hohe Kundenzufriedenheit verdeutlicht. Die überdurchschnittliche Performance von Dr. Klein ist auch auf die immer besser werdende Integration von EUROPACE durch die Berater zurückzuführen.

Kennzahlen Geschäftsbereich Privatkunden (PK)

2014

Umsatz 63.9 Mio. €
Rohertrag 21.3 Mio. €
EBIT 1.9 Mio. €

2015

Umsatz 78.6 Mio. €
Rohertrag 27 Mio. €
EBIT 7.4 Mio. €

2016

Umsatz 67.1 Mio. €
Rohertrag 26 Mio. €
EBIT 9.5 Mio. €

2017

Umsatz 82.5 Mio. €
Rohertrag 31.9 Mio. €
EBIT 12.1 Mio. €
Quelle: Unique Investors; Geschäftsberichte der Hypoport AG

Im Geschäftsbereich Institutionelle Kunden (IK) werden Kunden aus der Wohnungswirtschaft mit Hilfe der Dr. Klein Firmenkunden AG hochqualitativ beraten. Anschließend werden maßgeschneiderte Lösungskonzepte ausgearbeitet. Dieses Segment klingt nicht außerordentlich spannend, jedoch ist es ein enorm lukrativer Geschäftsbereich mit hohen Margen. Allerdings unterliegt dieser auch immer wieder Schwankungen, da die Großkunden oftmals lange abwarten, bis sich ein klarer Zinstrend abgezeichnet hat.

Durch den Ausbau des Key-Account-Managements und Investitionen in IT-Lösungen konnten neue Kunden gewonnen werden. Das Jahr 2018 startete bereits überdurchschnittlich, was auch darauf zurückzuführen ist, dass es im Jahr 2017 viele Projektverschiebungen gab und diese nun abgearbeitet werden. Zusätzlich spürt man deutlich, dass die Wohnungswirtschaft langsam aktiv wird und neue Impulse spürbar werden.

Kennzahlen Instiutionelle Kunden (IK)

2014

Umsatz 14.5 Mio. €
Rohertrag 14 Mio. €
EBIT 4.5 Mio. €

2015

Umsatz 17.3 Mio. €
Rohertrag 17 Mio. €
EBIT 6.6 Mio. €

2016

Umsatz 18.6 Mio. €
Rohertrag 18.4 Mio. €
EBIT 6.3 Mio. €

2017

Umsatz 19.4 Mio. €
Rohertrag 19.1 Mio. €
EBIT 5 Mio. €
Quelle: Unique Investors; Geschäftsberichte der Hypoport AG

Sein wichtigstes Asset weist Hypoport im Bereich Kreditplattform in Form von EUROPACE auf. Hinzu kommen die Teilmarktplätze für den genossenschaftlichen Bankensektor (GENOPACE) und der Sparkassen-Finanzgruppe (FINMAS), die B2B-Vertriebsgsellschaften Starpool und Qualitypool im Segment Baufinanzierungsgeschäft sowie die HypService GmbH, welche als Immobilienbewertungsdienstleister agiert.

EUROPACE ist ein elektronischer B2B-Marktplatz zur Abwicklung des Abschlusses von Finanzdienstleistungsprodukten zwischen Finanzvertrieben und Kreditinstituten. Dabei liegt der Schwerpunkt ganz klar auf der Immobilienfinanzierung.

Mit Hilfe dieser Plattform wird der Vertrieb von Produkten wie Immobilienfinanzierungen äußerst effizient realisiert, in dem eine Software die für den Kunden beste Lösung vorschlägt und anschließend abwickelt. Somit wird sehr viel Zeit eingespart, da ein schneller und direkter Abschluss möglich ist.

Große Kunden sind vor allem deutsche Bankhäuser, Versicherungen und Bausparkassen, welche eine prozentuale Gebühr auf das Transaktionsvolumen zahlen. Dementsprechend steigt der Ertrag proportional zu dem abgewickelten Volumen auf der Plattform.

Die Software wird dabei auf der Basis von Cutting-Edge Technologies, Data Science und Augmented Intelligence kontinuierlich weiterentwickelt und verbessert. Dadurch ist es dem Unternehmen gelungen, die marktführende Plattform für Baufinanzierungen und nahestehende Finanz- und Versicherungsprodukte in Deutschland zu werden.

Hypoport profitiert davon, dass die Bankenbranche lange Zeit in ihren alten, ineffizienten Strukturen verharrte und man als einer der ersten Anbieter den Markt anfing zu digitalisieren. Damit ist der technologische Vorsprung zur Konkurrenz immens.

Außerdem investierte man schon einen dreistelligen Millionenbetrag in die Plattform, so dass die Markteintrittsbarrieren für potenzielle Konkurrenten sehr hoch sind und ein Aufbau einer Konkurrenzplattform nicht lukrativ wäre und viel zu viel Zeit benötigen würde.

Interessant zu beobachten ist auch der Punkt, dass EUROPACE bei einem stagnierenden Gesamtmarkt für Immobilienfinanzierungen im zweistelligen Prozentbereich wächst. Dadurch ist man in der Lage, immer mehr Marktanteile hinzuzugewinnen.

Aktuell geraten die Banken immer weiter unter Druck, da sie auf der Suche nach effizienteren Strukturen sind. Dabei kommen sie am Marktführer Hypoport quasi gar nicht herum, was zu schnell steigenden Partneranschlüssen führt. Neu angeschlossene Partner entfalten jedoch nicht direkt ihr Umsatzpotenzial, da der Umstieg auf das neue System etwas Zeit benötigt. In der Regel sind die Partner nach ca. einem Jahr komplett umsatzwirksam.

Nach der langjährigen Investitionsphase in die Plattform tritt nun langsam die „Erntephase“ ein. Würde Hypoport nicht zeitgleich in neue Geschäftsfelder wie die Versicherungsplattform investieren, würden die Gewinne noch höher ausfallen.

Die Plattform ist enorm skalierbar und spätere Margenerhöhungen sind sehr wahrscheinlich, was zu einer Gewinnexplosion führen könnte. Der CEO Ronald Slabke prognostizierte erst kürzlich für die nächsten fünf Jahre zweistellige Umsatz- und Gewinnsteigerungen.

Finanzdienstleister / Kreditplattform

2014

Umsatz 34.4 Mio. €
Rohertrag 20.8 Mio. €
EBIT 5.6 Mio. €

2015

Umsatz 44 Mio. €
Rohertrag 27.6 Mio. €
EBIT 10.1 Mio. €

2016

Umsatz 66.7 Mio. €
Rohertrag 37.1 Mio. €
EBIT 13.6 Mio. €

2017

Umsatz 78.2 Mio. €
Rohertrag 40.6 Mio. €
EBIT 15.5 Mio. €
Quelle: Unique Investors; Geschäftsberichte der Hypoport AG

Die Regionalbanken sind momentan der Haupttrigger für das Wachstum und so soll es auch in den nächsten Jahren sein. 37 der Top-50 Sparkassen sind bereits Vertragspartner von FINMAS. Die Marktdurchdringung hat etwas länger gedauert als erwartet, allerdings hat sich im Jahr 2017 der große Durchbruch angebahnt. Die Sparkassen erkennen das Potenzial und vernetzen sich immer mehr mit EUROPACE.
Ebenso wächst der genossenschaftliche Bankenteil sehr schnell und bei Hypservice ist aktuell eine sehr starke Nachfrage von Seiten der Banken zu beobachten.


Der neueste Geschäftsbereich von Hypoport ist ihre Versicherungsplattform. Diese umfasst alle Aktivitäten in der Versicherungstechnologie.

Dabei wurde die vorhandene Expertise von EUROPACE für die Schaffung einer einheitlichen Versicherungsplattform genutzt. Diese tritt in Form der Hypoport Insurtech GmbH auf. Damit ist man erneut früher Marketmover, um einen vollkonsolidierten Markt zu durchdringen.

Die Versicherungsbranche beruht großflächig auf Strukturen, welche mehr als zwanzig Jahre alt sind. Durch den Investitionsgeiz der großen Versicherungsunternehmen schreit die Branche förmlich nach einer einheitlichen digitalen Lösung, welche wesentlicher effizienter als die aktuellen Strukturen funktioniert.

Um die Plattform auszubauen, übernahm Hypoport in den letzten zwei Jahren so gut wie alle noch verfügbaren Softwareunternehmen, welche in diesem Bereich tätig sind.

Obwohl die Plattform erst seit knapp zwei Jahren existiert, ist das Potenzial immens und der Erfolg absehbar, da man die Erfahrungen von EUROPACE nutzen kann, um Kinderkrankheiten zu vermeiden. Hinzu kommt, dass die Vertriebs- bzw. Transaktionsgebühren in der Versicherungsbranche hohe Margen abwerfen, wodurch Insurtech in der Zukunft sehr wahrscheinlich auf einem größeren Margenniveau als EUROPACE operieren wird.

Im Dezember 2017 konnte die Versicherungsplattform mit Smart Insurtech einen großen Meilenstein verkünden, da sich „Swiss Life“, der größte Lebensversicherungskonzern aus der Schweiz, mit der Plattform vernetzt hat. Dieser Partneranschluss wird die Gewinnung von großen Versicherungskonzernen deutlich beschleunigen.

Durch weitere Investitionen in Key-Account-Management und Übernahmen soll das klare Ziel zum eindeutigen Marktführer erreicht werden, wobei man davon überzeugt ist, dass dies Vorhaben gelingen wird. Den Kunden wird aufgezeigt, dass die Digitalisierung in der Versicherungsbranche jetzt erfolgen muss und dies mit Hilfe von Smart InsurTech durchgeführt wird.

Für das Jahr 2018 wurde bereits ein Umsatzwachstum in Höhe von 50% geguided.

Versicherungsplattform

2016

Umsatz 5.5 Mio. €
Rohertrag 3.5 Mio. €
EBIT 0.4 Mio. €

2017

Umsatz 16.2 Mio. €
Rohertrag 10.6 Mio. €
EBIT -1.2 Mio. €

2018 (1. Quartal)

Umsatz 5.6 Mio. €
Rohertrag 3.2 Mio. €
EBIT -0.8 Mio. €
Quelle: Unique Investors; Geschäftsberichte der Hypoport AG

Chancen/Risiken

Wenn die Investitionen in neue Plattformgeschäfte weitestgehend abgeschlossen sind, werden die Gewinnerträge stark nach oben skalieren. Laut CEO Ronald Slabke gehen die Kosten für jeden über den Europace-Marktplatz neu vermittelten Kredit gegen null!

Die Markenbekanntheit, der technische Innovationsvorsprung zu der Konkurrenz und der anhaltende Ausbau der Plattformen lassen auf eine weitere Marktdurchdringung schließen. Kleinere Konkurrenten werden mit der Zeit nicht mehr mithalten können und werden entweder übernommen oder aus dem Markt geschwemmt.

Aktuell erscheint die Bewertung der Aktie auf den ersten Blick aufgrund des enormen Kursanstiegs der letzten Jahre und einem KGV von über 30 hoch. Weitere überdurchschnittliche Kurssteigerungen sind jedoch absolut denkbar. Sowohl das skalierbare Geschäftsmodell, insbesondere das große Potenzial der Plattformgeschäfte, als auch absehbare weitere Gewinnsteigerungen könnten große Wachstumstreiber sein.

Auf der Risikoseite ist zu erwähnen, dass Hypoport seine Plattformgeschäfte wie andere Technologiekonzerne (z.B. AirBnB, Facebook oder Google) mittels eines Steuersparmodells in Irland zu 12,5% versteuert. Es gibt eine Initiative seitens Deutschland und Frankreich, im Zuge einer „Equalisation Tax“ um deratige Steuersparmodelle zu erschweren.

Es ist jedoch äußerst unklar, ob dies tatsächlich gelingen wird, da vor allem Irland und Luxemburg sich dem entgegenstellen. Selbst im unwahrscheinlichen Worst-Case-Szenario könnte in Bezug auf EUROPACE laut dem Hypoport-Management maximal ein Schaden in Höhe von 10% entstehen. Im Verhältnis zum zu erwartenden Wachstum von EUROPACE wäre selbst das nicht wirklich gravierend.

Außerdem könnte es zu einer langsameren Durchdringung des Versicherungsmarktes durch die Insuretech-Plattform kommen. Jedoch ist hier wie in fast allen Branchen die zunehmende Digitalisierung wohl nur eine Frage der Zeit.

Neue gesetzliche Regularien, welche den Bau von Immobilien erschweren sind auch jederzeit möglich. Aufgrund des massiven Wohnungsmangels in Deutschland ist dieses Szenario unwahrscheinlich. Der deutsche Wohnungsmarkt ist von einem enormen Nachfrageüberhang gekennzeichnet, welcher durch einen überregulierten Mietmarkt verursacht wurde. Infolgedessen entstehen immer höhere Preise, da die Nachfrage wesentlich größer als das Angebot ist.

Alles in allem besitzt die Hypoport AG eine exzellente Marktstellung mit zwei innovativen Assets, welche große Wettbewerbsvorteile aufweisen und insbesondere vor dem Hintergrund der allgegenwärtigen Digitalisierung enorme Potenziale bergen.

2. Kapitalallokation

Hypoport verfolgt eine Kapitalallokation, welche ganz im Sinne von Warren Buffett wäre – Überschüsse werden wertschaffend in das Wachstum des Unternehmens reinvestiert.

Aufgrund der lang anhaltenden Fehlbewertung des Geschäftsmodelles initiierte man in der Vergangenheit mehrere Aktienrückkaufprogramme. Während größerer Korrekturen blieb man bei dieser Strategie und wird auch in Zukunft darauf zurückgreifen, falls sich eine Unterbewertung ergeben sollte.

Ein Teil der anderen Kapitalreserven nutzt Hypoport für strategische Übernahmen, um vorrangig die Plattformgeschäfte auszubauen und die Marktanteile zu erhöhen. Dabei achtet man insbesondere sehr genau auf marktgerechte Übernahmepreise.

Weiteres Kapital wird für die Investition in neue Geschäftsfelder wie z.B. der Insuretechplattform eingesetzt.

Auf eine der neuesten Übernahmen möchte ich an dieser Stelle explizit eingehen. Es handelt sich dabei um die FIO SYSTEMS AG.

Diese Übernahme wird meiner Meinung nach das Wachstum der gesamten Hypoport-Gruppe beschleunigen und einen enormen Mehrwert bieten.

Die FIO Systems AG ist ein Anbieter von Softwarelösungen für die Immobilienwirtschaft. FIO stellt ein ganzheitliches und webbasiertes System für Immobilienmakler zur Verfügung incl. eines über fünf Jahre hinweg entwickeltes ERP-System.

Diese Softwarelösung wird bereits bei dem größten Immobilienmakler in Deutschland (der Sparkassen-Gruppe) in 316 von insgesamt 390 Sparkassen eingesetzt.

Hypoport verfolgt mit der Übernahme 3 große Ziele:

  1. Die Verbindung von FINMAS mit der Maklersoftware von FIO inclusive der Integration von Baufismart für die Schaffung einer ganzheitlichen Lösung für die Sparkassengruppe (Immobilienvermittlung und Immobilienfinanzierung).
  2. Verbindung von GENOPACE mit der Maklersoftware von FIO inclusive Integration von Baufismart für die Schaffung einer ganzheitlichen Lösung für die Volks- und Raiffeisenbanken (Immobilienvermittlung und Immobilienfinanzierung)
  3. Verbindung von Dr. Klein mit der Maklersoftware sowie dem ERP-System von FIO Schaffung einer ganzheitlichen Lösung für die Wohnungswirtschaft in Deutschland.

Die Übernahme ist ein riesiger Schritt nach vorne und zeigt umso mehr auf, dass Hypoport ständig auf der Suche nach wertschaffenden Übernahmen ist, um den Kunden eine komfortable Komplettlösung für die fortschreitende Digitalisierung bieten zu können.

Außerdem nutzt Hypoport einen Teil des überschüssigen Kapitals als Cashreserve, um bei gei günstigen Marktgelegenheiten genug Liquidität für die ersten beiden Punkte zu haben.

Seit dem Börsengang im Jahr 2007 wurde bisher noch keine Dividende ausgeschüttet. Dies begründet Ronald Slabke damit, dass das erwirtschaftete Geld in Aktienrückkäufen, Unternehmensübernahmen und internen Investitionen einen größeren Mehrwert stiftet.

3. Managementanalyse

Das Management von Hypoport besteht aus einem Team von drei Führungskräften. Diese sind Ronald Slabke (Vorsitzender des Vorstandes), Stephan Gawarecki (Mitglied des Vorstandes) und Hans Peter Trampe (Mitglied des Vorstandes).

Ihre Aufgaben umfassen die operative Ausrichtung der Geschäfte sowie deren strategische Umsetzung.

Alle drei Manager sind studierte Betriebswirte.

Hauptverantwortlich für die Repräsentation des Gesamtkonzerns ist Ronald Slabke.

Nach seinem abgeschlossenen Betriebswirtschaftsstudium war er als Kundenbetreuer bei der Westdeutschen ImmobilienBank tätig. Im Jahr 1996 wechselte er als Assistent der Geschäftsführung zu Dr. Klein. Unter seiner Verantwortung startete Dr. Klein als erster Online-Hypothekenmakler für Privatkunden.

1999 folgte dann ein großer Karriereschritt, indem er einen Management-Buyout (Unternehmensübernahme durch das Management) organisierte und die Führung von Dr. Klein übernahm.

Auch nach ausgiebigen Recherchen findet man keine negativen Schlagzeilen zu seiner Person. Durch zahlreiche von ihm durchgeführte Conference-Calls kann man einen sehr bodenständigen Charakter ableiten. Er stellt sich zu keiner Zeit in den Mittelpunkt und antwortet auch immer sehr ausführlich auf Fragen innerhalb der Calls.

Seine ausgerufenen Unternehmensausblicke sind sehr konservativ und liegen in einem breiten Prognosekorridor. In der Vergangenheit konnten die Prognosen stets eingehalten werden und wurden zudem oft übertroffen, was zu einem sehr hohen Vertrauen bei den Aktionären der Hypoport AG geführt hat.

Slabke besitzt aktuell mehr als 30% der Anteile an der Hypoport AG und will sich nach eigenen Aussagen nach auch nicht in den nächsten Jahren davon trennen. Sein Unternehmensanteil macht es anderen Unternehmen unmöglich Hypoport zu übernehmen. Dadurch brauchen die Aktionäre keine Angst davor haben, dass das Unternehmen vorzeitig von der Börse genommen wird, bevor sich der wahre Wert in Form des Aktienkurses geäußert hat.

Um die Hypoport AG als Arbeitgeber einzuschätzen, ist der Blick auf die Seite kununu.com sehr informativ. Dort kann man entnehmen, dass die Zufriedenheit der Mitarbeiter als sehr hoch eingestuft wird. Bei 72 Bewertungen von Arbeitnehmern kommt das Unternehmen auf eine Bewertung von 4,18 von 5 Punkten. Besonders die Weiterempfehlungsquote in Höhe von 92% sticht einem sofort ins Auge.

Folgende Punkte werden besonders oft genannt:

  • Sehr angenehme Atmosphäre
  • Exzellente Aufstiegschancen, da es nur flache Hierarchien gibt
  • Hervorragender Unternehmensruf

Im Juni 2016 waren wir auf der Hauptversammlung von Hypoport in Berlin, um uns einen noch aussagekräftigeren Eindruck von den Führungskräften zu verschaffen.

Sowohl fachlich als auch zwischenmenschlich gab der gesamte Vorstand eine überaus positive Figur ab. Fragen und Unklarheiten wurden ausführlich und verständlich geklärt. Allgemein strahlten alle Beteiligten große Zuversicht und Überzeugung vom eigenen Unternehmen aus.

Fazit

Ein überaus profitables, skalierbares und noch mit enormem Gewinn- und Wachstumspotenzial ausgestattetes Geschäftsmodell, wohldurchdachte und wertschaffende Kapitalallokation, eine hohe Eigenkapitalverzinsung, 90% organisches Wachstum und ein seriöses und überzeugendes Management – bei Hypoport passt fast alles.

Auch den Zukunftstrend Robo-Advisor hat Hypoport nicht verschlafen: „Auf Basis der Vertrags-, Kunden- und tariflichen Leistungsdaten werden wir in Kürze in der Lage sein, unseren Kunden automatisiert Beratungsanlässe aufzuzeigen. Vertriebliche Maßnahmen lassen sich auf diese Weise effizienter und zielgerichteter gestalten.“

Dass die Aktie in der Vergangenheit ein grandioses Investment war, ist mehr als deutlich.

Sicherlich wird sich ein derartiger Wertzuwachs in so kurzer Zeit in Zukunft nicht mehr vollziehen, jedoch gibt es genügend stichhaltige Argumente, dass Hypoport auch künftig ein starkes Investment bleibt und die Erfolgsstory weitergeht.

Hypoport in Zahlen

Quelle: Unique Investors; Geschäftsberichte der Hypoport AG

Für 2018 wird ein Umsatz zwischen 230-250 Mio. € sowie ein EBIT zwischen 28-33 Mio. € in Aussicht gestellt.

Die Hypoport AG ist eines der wenigen Investments, bei welchem ich mir vorstellen kann, es für die nächsten 10 Jahre oder mehr zu halten. Risikobewusste Anleger könnten trotz der recht hohen Bewertung jetzt schon zugreifen. Wer auf Nummer sicher gehen möchte, nutzt den nächsten Rücksetzer um seine Position aufzubauen.

Kursstand: 165€

Kursziel: 200€

Potenzial 21%

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