„Nur was für große Spekulanten.“

– André Kostolany

So eindeutig und bestimmt formulierte Investoren – Legende André Kostolany in seinem zeitlosen Klassiker „Die Kunst über Geld nachzudenken“ seine Meinung zum Thema Immobilien.

Sicherlich war der Immobilienmarkt wie er selbst zugab nicht sein Fachgebiet, jedoch dürfte er im Laufe seiner Karriere mit einigen Immobilienprofis in Berührung gekommen sein.

Durch seine enorm weitreichenden Erfahrungen hat er sich wohl ein gutes Bild machen können und ist schließlich zu der zitierten allgemeinen Ansicht gekommen.

Kostolanys „Reich waren immer die Aktien“. Genauso ist es bei uns (wobei wir uns natürlich in keinster Weise auch nur annähernd auf Kostolanys Stufe stellen wollen).

Dennoch haben wir uns im Bereich Immobilien einiges an Wissen angeeignet und wollen dir mit diesem Artikel die grundsätzlichen Vor- und Nachteile aufzeigen und dir eine generelle Empfehlung geben, ob und wie du in Immobilien investieren solltest.

Die Vorteile

Unbestritten sind Immobilien eine enorm attraktive Anlageklasse mit einigen relativ einzigartigen Vorzügen.

Passives Einkommen

Der wohl am häufigsten angeführte Vorteil von Immobilien ist, dass man durch sie die Möglichkeit auf einen laufenden (üblicherweise monatlichen) Cash-Flow in Form von Mieteinkünften hat.

Dadurch kann man zum einen die Kreditraten bedienen, falls die Immobilie fremdfinanziert ist, oder den zusätzlichen Einkommensstrom zum Vermögensaufbau nutzen.

Es gibt kaum eine andere Anlageklasse, bei der sich so gute Möglichkeiten auf laufende Erträge bieten.

Steuereffizienz

Alle Kosten, die eine Immobilie verursacht, kannst du steuerlich geltend machen.

Das heißt, dass du deinen einkommenssteuerpflichtigen (bei Immobilie in Privatbesitz ) bzw. körperschaftssteuerpflichtigen (wenn Immobilie in Körperschaftsbesitz) Betrag um die Höhe aller Aufwendungen reduzieren kannst.

Die wesentlichsten Aufwendungen sind:

Bankkreditzinsen, Handwerkerkosten, Investitionen ins Gebäude, Verwaltungskosten, Reparaturen und Abschreibungen.

Profitieren von Niedrigzins & Inflation

Auch wenn wir bei jeder Anlageklasse eine Finanzierung aus Eigenkapital einer Fremdfinanzierung vorziehen würden:

Bei Immobilien ist ein Kauf, der zu einem großen Teil durch einen Bankkredit realisiert wird, durchaus eine Überlegung wert.

Zum einen sind die Zinsen derzeit so niedrig, dass ein Kredit keine großen „Mehrkosten“ verursacht.

Zum anderen kann man über einen Kredit von der Inflation profitieren:

Der von der Bank geliehene Betrag muss zwar in voller Höhe über die festgelegte Dauer zurückgezahlt werden, jedoch nimmt die Kaufkraft des Geldes inflationsbedingt immer weiter ab.

Somit ist die „reale Höhe“ deines Kredits in z.B. 10 Jahren ca. 20% niedriger als zum jetzigen Zeitpunkt.

Die Folge: Der Realwert deiner Kreditraten nimmt immer weiter ab, d.h. die zu zahlenden Beträge werden für dich real immer niedriger.

Wertsteigerung

Wie jede andere Anlageform können natürlich auch Immobilien im Wert steigen.

Besonders in stark wachsenden Großstädten ist ein kontinuierlicher Anstieg des Mietniveaus beobachtbar, wodurch dementsprechend auch die Immobilienpreise hier stark ansteigen.

Aufgrund der weiter zunehmenden Urbanisierung kann man davon ausgehen, dass sich diese Entwicklung im Allgemeinen fortsetzen wird.

Doch beachte: Wie überall gibt es hierfür weder Garantien noch Gesetzmäßigkeiten!

Wertsteigerungen von Immobilien hängen vor allem von der Makro (z.B. Berlin) – und Mikrolage (z.B. Neukölln) der einzelnen Immobilie ab.

Hier ein grober Überblick, was die wesentlichen Faktoren bei der Auswahl der Makro- und Mikrolage deines potenziellen Immobilieninvestments sind:

Makro- und Mikrostandorte für Immobilien

Portfolio-Diversifizierung

Vielleicht kennst du den alten Investment-Spruch Lege niemals alle Eier in einen Korb!“

Er zielt darauf ab, dass es keine ultimative Anlageklasse gibt und es deshalb immer sinnvoll ist, sein Portfolio mit verschiedenen sinnvollen Assets zu bestücken.

Wenn du über eine gewisse finanzielle Stärke verfügst (unsere Meinung: ab 500 000€ Gesamtvermögen), gehört in dein Portfolio definitiv auch ein gewisser Anteil an Immobilieninvestments.

So kannst du von den aufgezählten Vorteilen von Immobilien profitieren, machst deine gesamte finanzielle Situation aber nicht zu stark von dieser einen Anlageklasse abhängig.

Denn eines ist klar: Auch Immobilien haben einige Nachteile bzw. Tücken, auf die du achten solltest:

Die Nachteile

Zeitaufwand & Opportunitätskosten

Anders als bei anderen Anlageklassen wie z.B. Aktien oder Gold erfordern Immobilien einen hohen Zeit- und Arbeitsaufwand.

Du musst dich laufend um die verschiedensten Sachen kümmern.

Am Anfang mag man diesen Punkt unterschätzen, deshalb haben wir dir eine kleine Auswahl an möglichen „Zeitfressern“ zusammengestellt:

  • Fremdkapital-Beschaffung
  • Maklertermine
  • diverse Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen
  • Streitigkeiten bzw. Probleme mit Mietern
  • Eigentümerversammlungen

Worauf wir hinauswollen: Immobilien sind eine Anlageform, bei der du verhältnismäßig  enorm viel Zeit investieren musst.

Dies führt dazu, dass du im Vergleich zu beispielsweise Aktien Zeit einbüßt, um in anderen Bereichen Geld zu verdienen.

Denn es gilt für quasi jeden von uns: Zeit ist Geld!

Liquidierbarkeit

Auch bei diesem „Nachteil“ müssen wir den Vergleich zu Aktien ziehen:

Während du eine Aktie innerhalb weniger Minuten zum Marktpreis verkaufen kannst, kann es bei Immobilien teilweise Monate dauern, bis du deinen angepeilten Verkaufspreis erzielst.

Besonders wenn du sehr schnell Geld benötigst, kann ein hoher Anteil an Immobilien in deinem Portfolio dazu führen, dass du entweder viel zu billig verkaufen musst oder nicht so schnell wie gewünscht an Geld kommst.

Unberechenbare äußere Einflüsse

Besonders bei Immobilien besteht eine erhöhte Gefahr, dass du kaum vorhersehbaren Risiken zum Opfer fällst.

Naturkatastrophen, Kriege, Vandalismus, Staatseingriffe – manche Dinge kann man selbst bei bester Risikoprävention nicht verhindern.

All diese Faktoren können im schlimmsten Fall zum Totalausfall deines Investments führen.

Kosten

Wie bei jedem Investment sollte man nicht nur die Renditemöglichkeiten, sondern auch die Kostenstruktur beachten.

Kaum eine andere Anlageform ist mit so vielfältigen und stark zu Buche schlagenden Aufwendungen verbunden.

Während du bei einer Aktie zur Anschaffung lediglich die (besonders bei Direktbanken wie comdirect) realtiv geringfügigen Brokergebühren zahlen musst, verursachen Immobilien schon am Anfang enorme Kosten:

Fremdkapitalzinsen, Maklergebühren, Anwaltskosten (Rechtsstreitigkeiten und Mietvertragserstellung) und Renovierungsaufwendungen – viele Immobilieninvestoren sind im Nachhinein erschrocken, wie viel eine kleine Wohnung verschlucken kann.

Hinzu kommen laufende Kosten der Instandhaltung und „außergewöhnliche“ Kosten für z.B. die Beteiligung an der Erneuerung des Fahrstuhls in einem Wohnungskomplex oder die Reparatur von Inneneinrichtung.

Mietausfälle und Leerstände

Es gibt leider keinerlei Garantien dafür, dass der große Vorteil des passiven Einkommens permanent gewährleistet ist:

Bei Kündigung eines Mieters ist es keine Seltenheit, dass eine Wohnung einmal ein paar Monate leer steht, bis ein neuer geeigneter Mieter gefunden ist.

In diesem Zeitraum kannst du logischerweise keine Mieteinkünfte generieren.

Weiterhin besteht immer das Risiko, an „schlechte Mieter“ zu geraten, die entweder Mietzahlungen extrem verschleppen oder ganz auslassen.

Zwar kommt man über kurz oder lang an seine legitimen Mieten, jedoch sind besonders beim Umgang mit sogenannten „Mietnomaden“ wieder viel Zeit und Nerven gefragt.

Wertverlust

Genauso wie du von Wertsteigerungen deiner Immobilie profitieren kannst, ist durchaus auch ein Wertverfall möglich.

Besonders starke Abnutzung oder die Verschlechterung der Wohnlage durch z.B. den Wegfall von Lebensqualität (Grünflächen verschwinden, Lärm- und Schadstoffbelastung durch neues Kraftwerk etc) können einen erheblichen Einfluss haben.

Auch kann die Verlegung von großen Betriebsstandorten zu einem rapiden Abfall der Immobilienpreise in einem Gebiet führen.

Stell dir vor, wie dramatisch die Immobilienpreise in Wolfsburg fallen würden, wenn VW sein Werk hier schließen würde …

Verführung zu Überinvestition durch niedriges Zinsniveau

Vielleicht hast du schon einmal von markigen Sprüchen wie „Mit 0€ Startkapital in 5 Jahren zum Immobilien-Millionär“ gehört.

Dahinter steckt der Grundgedanke, dass es derzeit extrem einfach ist, von einer Bank einen Immobilienkredit mit kaum bis keinem Eigenkapital zu bekommen.

Die Strategie sieht dann vor, über die Mieteinkünfte die Fremdkapitalzinsen abzubezahlen und so Stück für Stück ein Immobilien-Imperium aufzubauen.

Wir wollen gar nicht bestreiten, dass diese Taktik für einige Investoren gut funktioniert hat.

Jedoch ist es unserer Meinung nach unverantwortlich, dies als quasi „risikolosen Masterplan“ zu verkaufen.

Denn Risiken gibt es enorm viele: Besonders wenn man über kaum Liquidität verfügt, kann man dadurch ganz schnell in der Privatinsolvenz landen.

Mietausfälle, die verhindern, dass man seine Kreditraten bedienen kann oder unerwartete Instandhaltungsmaßnahmen können dich an den Rande der Zahlungsunfähigkeit führen.

Auch eine Verschlechterung deiner Bonität oder ein außerordentlicher Wertverlust deiner Immobilie können dazu führen, dass deine kreditgebende Bank zusätzliche Sicherheiten verlangt und du Kapital nachschießen musst.

Wenn du dieses dann nicht hast, sieht es ganz düster aus, da dann dein Besitz zwangsliquidiert wird. Und  das dann meist zu keinem guten Preis.

Achte also darauf, dass dein Immobilienbesitz niemals höher ist als dein Gesamtvermögen!

Fehlende Diversifikation

Vielleicht hast du dich gewundert, dass wir oben geschrieben haben, dass Immobilieninvestments erst ab einem Gesamtvermögen von 500 000€ sinnvoll sind:

Jede Anlageklasse, seien es Aktien, Edelmetalle, Rohstoffe, Kryptowährungen oder Immobilien, weisen sowohl Vor- als auch Nachteile bzw. Risiken auf.

Deshalb solltest du im Sinne der Risikostreuung kein Asset in deinem Portfolio Übergewichten.

Ein Anteil einer Anlageklasse an deinem Portfolio von über 50% ist niemals empfehlenswert!

Du solltest dir bewusst sein, dass der Erwerb einer einzigen Immobilie mindestens einen mittleren fünfstelligen Betrag erfordert.

Und genauso wie man nicht sein komplettes Aktieninvestment auf ein einziges Unternehmen beschränken sollte, sollte man auch sein Immobilieninvestment nicht auf nur ein Objekt auslegen.

Die Konsequenz: Um deine gesamte finanzielle Lage nicht von einer oder ganz wenigen Immobilien anhängig zu machen, solltest du nur in Immobilien investieren, wenn du über genügend Kapital verfügst, um mehrere Objekte zu erwerben.

Daran siehst du nun, warum wir von einem Mindestvermögen von 500 000€ sprechen:

Nehmen wir an, du entscheidest, 40% deines Kapitals in Immobilien zu investieren.

In den Punkten oben haben wir dir aufgezeigt, dass diverse Risiken bestehen, wodurch du deine  Immobilieninvestments zumindest auf 3 Objekte diversifizieren solltest.

Eine Eigentumswohnung in guter Makro- und Mikrolage wirst du erst ab 60 – 70 000€ finden. Somit sind wir bei einer Gesamtinvestition von 200 000€.

Damit diese Summe nicht höher als 40% deines Gesamtkapitals entspricht, landen wir also bei den besagten 500 000€.

Das mag zunächst einmal übertrieben klingen, aber wenn du das Risiko-Chance-Verhältnis auf einem vernünftigen Niveau halten willst, ist dies die harte Realität.

Benötigtes Expertenwissen

Egal um welche Anlageklasse es sich handelt: Ohne sich wirklich gut auszukennen hat man selten Chancen, gut zu investieren.

Sowohl auf dem Aktien- als auch Immobilienmarkt ist es statistisch gesehen so, dass ca. 90% der Marktteilnehmer Verluste machen.

Und das liegt nicht daran, dass die Chancen in diesen Anlageklassen so schlecht sind, sondern dass die meisten investieren, ohne über das notwendige Fachwissen zu verfügen.

Besonders bei Immobilien gibt es extrem viele Gesichtspunkte, auf die du achten musst und viele Fallstricke, die du kennen und umgehen solltest.

Deshalb können wir dir nur wärmstens ans Herz legen, nicht wie viele andere überhastet in Immobilien zu investieren, sondern dich erst einmal umfassend fortzubilden.

Eine Koryphäe auf diesem Gebiet ist im deutschsprachigen Raum zum Beispiel Gerald Hörhan.

In seinen Büchern, Seminaren, auf seinem Youtube-Kanal als auch in seiner Onlineplattform „Investment Punk Academy“ (die ich selbst begeistert nutze) lehrt er sehr tiefgreifend die verschiedensten Facetten, die man beim Investieren in Immobilien beachten sollte.

Nur mit wirklichem Expertenwissen ist es wahrscheinlich, dass du mit Immobilien finanziell erfolgreich wirst.

Fazit

Es gibt kaum einen großen Investor, der nicht in irgend einer Form in Immobilien investiert hat.

Und das aus gutem Grund: Passives Einkommen, steuerliche Vorteile und Wertsteigerungsmöglichkeiten können ein Investment in diesem Asset sehr lukrativ machen.

Dennoch solltest du nicht leichtfertig Immobilien als im Vergleich zu Aktien „sichere Anlage“ betrachten.

Wie wir dir oben aufgezeigt haben, ist auch diese Anlageklasse mit einigen Risiken verbunden.

Wir wollen die abschließend eine Top 5 Checkliste an die Hand geben, die du in jedem Fall vor dem Investieren in Immobilien beachten solltest

1. Expertenwissen

Bevor du überhaupt darüber nachdenkst, eine Immobilie zu erwerben, solltest du über wirklich fundiertes Fachwissen verfügen. Der Leitspruch lautet daher:

Erst in Bildung investieren, dann in Immobilien!

2. Hohes Gesamtkapital

Wie wir dir dargelegt haben, solltest du über mindestens 500 000€ Gesamtvermögen verfügen, um dein Risiko vernünftig über mehrere Objekte streuen zu können.

3. Bereitschaft zu hohem Zeitaufwand

Eine Besonderheit von Immobilien ist, dass sie mit einem hohen zeitlichen Aufwand für die Verwaltung und Instandhaltung verbunden sind.

Du musst also genug Zeit investieren können und wollen!

4. Gute Kontakte haben

Ein wesentlicher Schlüssel zum Erfolg ist im Immobilienbereich, über sehr gute Beziehungen zu verfügen.

Ohne eine dir wohlgesonnene Bank, einen stark vernetzten und seriösen Makler und einen guten Anwalt wird es schwierig, mit Immobilien Erfolg zu haben.

5. Gut gelegenes & lukratives Objekt finden

Auch wenn du die vorherigen Punkte beachtet hast: Heutzutage wird es immer schwieriger, wirklich gute Immobilieninvestments zu finden.

Sowohl die Lage, also der Makro- und Mikrostandort (siehe oben), als auch die Rentabilität, müssen passen.

Wichtigster Anhaltspunkt für die Lukrativität einer Immobilie ist die Mietrendite, also das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarer Miete.

Wir empfehlen dir, nur Objekte ab einer Mietrendite von 5% pro Jahr in Betracht zu ziehen.

Wenn du all diese Punkte beachtest und erfolgreich in der Praxis umsetzt, können Immobilien für dich ein hervorragendes Investment sein und dein Portfolio perfekt ergänzen.

Dieser Artikel soll dir lediglich einen ersten Einblick in die Welt der Immobilien gegeben haben.

Solltest du dich darüber hinaus für Immobilien interessieren, können wir dir nochmals wie schon oben erwähnt den Investment Punk Gerald Hörhan absolut empfehlen.