Ein „sicherer“ Job, Kinder und ein eigenes Haus.

Für die meisten Menschen sind das DIE Lebensziele überhaupt.

Absolute Jobsicherheit ist zwar heutzutage sehr selten, doch hat man dies erst einmal erreicht, gibt es kaum etwas beruhigenderes.

Auch dass zu einem erfüllten Leben Kinder gehören, ist für viele von uns ohne Wenn und Aber unstrittig.

Und ein Eigenheim? Der Traum von den „eigenen vier Wänden“ ist so tief in den meisten von uns verankert, dass man hier gar nicht weiter hinterfragt.

Auf den ersten Blick scheinen die Argumente auch schlüssig.

Keine Mietausgaben mehr, Unabhängigkeit von Vermietern und deren Mieterhöhungen, Altersvorsorge, Sicherheit und eine scheinbar sinnvolle Immobilieninvestition.

Dazu hört man überall, es wäre gerade die richtige Zeit, um vom „historisch niedrigen Zinsniveau“ zu profitieren.

Scheinbar ist ein Eigenheim also genau das, worauf man hinarbeiten sollte.

Warum aber spricht dann ein Weltklasse-Finanzexperte wie Gerald Hörhan von einem der größten „Finanzirrtümer der Mittelschicht“?

Fast jedes Eigenheim ist zu einem großen Teil fremdfinanziert, wird also über einen Bankkredit realisiert.

Viele stellen die simple Gleichung auf, dass man mit einem Eigenheim, statt jeden Monat Geld für Mietzahlungen zu „verbrennen“, die Kreditraten abzahlt und so nach circa 25-30 Jahren perfekt fürs Alter vorgesorgt hat.

Was zunächst erst einmal logisch klingt, ist auch unserer Meinung nach ein gravierender Trugschluss, durch den schon viele Familien ihren Wohlstand und ihre Freiheit verloren haben.

Warum, wollen wir dir anhand eines konkreten Rechenbeispiels aufzeigen.

Das Praxisbeispiel: Eigenheim auf Kredit vs. Wohnen zur Miete

Damit du genau siehst, welcher Unterschied in puncto Vermögensaufbau bzw. Wohlstand zwischen den beiden Varianten liegt, rechnen wir die einzelnen Szenarien Schritt für Schritt anhand realer Fakten durch.

Als Vertreter für die Variante „Eigenheim auf Kredit“ haben wir eine Baufinanzierung einer großen deutschen Direktbank ausgewählt, welche detailliert alle Konditionen aufzeigt.

Für die Variante „Wohnen zur  Miete“ gehen wir vom deutschlandweiten Kaltmietedurchschnitt von 6,50€ pro qm aus.

Hierbei ist noch anzumerken, dass die meisten Eigenheime in eher ländlichen Regionen gebaut werden, wodurch diese für Großstadtverhältnisse recht niedrig erscheinende Miete aus unserer Sicht durchaus repräsentativ ist.

Da sowohl bei einem Eigenheim als auch einer Mietwohnung Kosten für Heizung und Strom anfallen und bei gleicher Größe diese sehr ähnlich sein werden, betrachten wir den Punkt „Wohn-Nebenkosten“ als neutral.

Eigenheim auf Kredit

Das „Beispiel-Eigenheim“ hat eine Wohnfläche von 120 qm und eine Gartenfläche von 100 qm.

Der durchschnittliche Kaufpreis von Wohnfläche beträgt 1750€/qm, von Gartenfläche 150€/qm.

Somit erhalten wir als Basisbetrag ohne Nebenkosten einen Kaufpreis von:

120 x 1750€ + 100 x 150€ = 225 000€

Hinzu kommen:

– Grunderwerbssteuer von 3,5% = 7 875€

– Maklercourtage von 7% = 15 750€

– Notarspesen von 1,5% = 3 375€

Gesamtkosten: ca. 250 000€

Diese Summe ist für die wenigsten Familien zu 100% finanzierbar.

Deshalb wird nahezu jedes Eigenheim über einen Bankkredit realisiert.

Bei der einer großen deutschen Direktbank würde eine solche Baufinanzierung folgendermaßen aussehen:

In diesem „repräsentativen Beispiel“ werden bis 60% des Kaufpreises finanziert und es wird von einer Finanzierungssumme von 150 000€ ausgegangen.

Dementsprechend beläuft sich der durch Eigenkapital zu erbringende Betrag auf 40% bzw. 100 000€, womit wir, wie bei unserem „Beispiel-Eigenheim“, eine Gesamtsumme von 250 000€ erhalten.

Der Kredit hat eine Laufzeit von 26 Jahren und 7 Monaten, aufgeteilt auf 319 Monatsraten.

Bewusst wird hier von einer „anfänglichen monatlichen Rate“ von  581,25€ gesprochen.

Dieser Aspekt hat mit der angegebenen Zinsbindung von 10 Jahren zu tun, d.h. der verhältnismäßig niedrige Zins von 1,69% ist nur für die ersten 10 Jahre garantiert.

Warum dieser Punkt so eine große Bedeutung hat, erklären wir dir weiter unten detailliert.

Unter dem Strich „kostet“ der 150 000€ Kredit ca. 185 390€, womit wir bei einer Gesamtinvestition für unser Eigenheim von 285 390€ sind.

Zusätzlich kann man davon ausgehen, dass durchschnittlich knapp 1% des Kaufpreises pro Jahr (hier: knapp 2500€) für „Folgekosten“ wie z.B. Handwerkerleistungen, Gartenbewirtschaftung, Reparaturen oder Renovierungen aufgewendet werden müssen.

Dementsprechend müssen wir zu den monatlichen Raten von 580€ noch durchschnittlich 200€ hierfür einkalkulieren, womit wir bei 780€/Monat sind.

Wohnen zur Miete

Auch für diese Variante gehen wir von einer Wohnfläche von 120 qm aus.

Bei einer durchschnittlichen Kaltmiete von 6,50€/qm erhalten wir eine monatliche Miethöhe von 780€.

Dir fällt hier bestimmt direkt auf:

In Bezug auf die „monatlichen Kosten“ sind die beiden Varianten also gleichwertig.

Der große und entscheidende Unterschied ist jedoch, was mit den angesparten 100 000€ passiert ist.

In der „Eigenheim-Variante“ sind diese für den Eigenkapital-Anteil verwendet worden und somit direkt in der „Investition Eigenheim“ inbegriffen.

In der „Miet-Variante“ hingegen hast du die Möglichkeit, dieses Geld in andere Anlageklassen zu investieren.

Für dieses Szenario kalkulieren wir mit einer jährlichen Rendite von 6%, was auch ohne „Expertenwissen“ im Investmentbereich absolut realistisch ist, zum Beispiel durch Investitionen in ETFs.

Besonders mit so einer hohen Summe ist auch das Investieren in Einzelaktien eine extrem gute Alternative.

Wenn du dich in diesem Bereich gezielt weiterbildest, sind auch wesentlich höhere Renditen als 6% pro Jahr definitiv machbar.

Hierfür können wir dir unser kostenloses Ebook empfehlen, indem dir alle wichtigen Aspekte zur Aktienfindung und detaillierten Unternehmensbewertung verständlich erklärt werden.

Für den Vergleich „Eigenheim vs. Mieten“ kalkulieren wir jedoch vorsichtig und gehen von den besagten 6% aus.

Nach knapp 27 Jahren erhalten wir dann:

100 000€ x 1,0626,5    = 470 000€

Das Ergebnis

Ein 27 Jahre altes Mittelklasse-Haus oder 470 000€ – was ist dir lieber?

Nach den knapp 27 Jahren stehen sich diese beiden Resultate gegenüber.

Aus finanzieller Sicht ist klar, was die bessere Option ist:

Dein Vermögen wird mit 470 000€ signifikant höher sein als mit einem alten, „abgenutzten“ Haus.

Und auch wenn wir es weiter oben schon erwähnt haben, müssen wir nachdrücklich noch einmal hinzufügen:

470 000€ sind hier ein wirklich sehr „pessimistisch“ kalkulierter Wert, besonders für einen Investment-interessierten Menschen wie dich.

Würden wir von 8% ausgehen, würden wir bei ca. 750 000€ landen, bei 10% gar bei 1,25 Mio € …

Doch dieser schon so sehr drastische Vergleich ist noch längst nicht alles.

Auch wenn viele Eigenheim-Besitzer es nicht gern hören werden:

Die Contra-Argumente gegen „die eigenen vier Wände“ sind so vielfältig und erdrückend, dass es realistisch betrachtet hier einfach keine zwei Meinungen geben kann.

Zusammengestellt haben wir diese für dich in unserer Top 10.

Die Top 10 Argumente gegen ein Eigenheim

1. Flexibilität

Besonders in der heutigen Wirtschaftswelt ist Flexibilität für viele Berufe ein enorm wichtiger Punkt.

Eine Garantie, seinen Job quasi bis zur Rente an ein und demselben Ort ausüben zu können, gibt es quasi nirgendwo.

Doch genau diese Flexibilität geht einem Eigenheim ab. Allein der Verkauf zu einem angemessenen Preis kann sich über Monate erstrecken.

Hinzu kommen die auch beim Verkauf anfallenden Nebenkosten für Makler, Steuern und Notar, die ebenfalls einen erheblichen Teil deiner „Investition“ verschlingen.

Außerdem verliert man einen großen Anteil des Geldes, was man bereits in das Haus gesteckt hat.

Eine extra angefertigte Küche, angepasste Badmöbel oder die Gartengestaltung – all dies hat man in sein Haus „investiert“, was sich bei einem Verkauf jedoch kaum bis gar nicht auf den Wert der Immobilie auswirkt.

Die Folge: Während du beim Wohnen zur Miete relativ problemlos bei Bedarf umziehen kannst, bist du bei einem Eigenheim extrem gebunden und musst deine Karriere wohlmöglich deshalb limitieren – oder verlierst viel Geld bei einem frühzeitigen Verkauf.

2. Risiken, Abhängigkeit und psychischer Druck

Kauft man ein Eigenheim auf Kredit, begibt man sich in ein Abhängigkeitsverhältnis mit einem im Zweifel gnadenlosen Partner: einer Bank.

Man geht mit einem Kredit enorme Risiken ein, denn die Mietraten sind absolut bindend und es darf sich finanziell beim Kreditnehmer nichts verschlechtern.

Diese Risiken unterschätzt man instinktiv sehr schnell. Nach dem Motto „es wird schon gut gehen“ sind viele schon kräftig auf die Nase gefallen.

Ein paar potenzielle Gefahren:

– Du verlierst zeitweise deinen Job (oder dein Partner)

– Dein Gehalt wird gekürzt (oder das deines Partners)

– Du erkrankst, hast dadurch Lohnausfälle oder wirst sogar berufsunfähig

– Deine Eltern werden zum Pflegefall und du musst ein teures Pflegeheim bezahlen

All diese Fälle haben eines gemeinsam:

Deine Zahlungsfähigkeit und/oder Bonität verschlechtert sich.

In Folge darauf wird die Bank rigoros reagieren, da sich für sie „die Risikiodisposition verschlechtert hat“.

Daraufhin wird sie entweder die Zinsen erhöhen oder zusätzliches Eigenkapital einfordern. Oder beides.

Kannst du dieses nicht erbringen oder erachtet die Bank deine Bonität durch die Veränderung deiner finanziellen Situation generell als zu schlecht, droht schnell die Zwangsversteigerung deines Hauses.

Und das sicherlich nicht zum Höchstpreis. Und schon hat sich der Traum Eigenheim in einen Albtraum verwandelt.

Aus diesem Risiko kann ein unheimlicher psychischer Druck resultieren, da man permanent „liefern“ muss.

Auch das Thema Scheidung als Risikofaktor ist nicht zu vernachlässigen.

Fakt ist, dass 50% aller Ehen geschieden werden.

In diesem Fall muss das Haus entweder verkauft werden (wobei wieder die horrenden Nebenkosten anfallen) oder eine Seite muss die andere auszahlen.

Und das könnte wie du dir vorstellen kannst bei einem Wert von 250 000€ nicht ganz so problemlos für jeden sein …

3. Verfallende Zinsgarantie

Mit Slogans von der Art „Profitieren sie von historisch niedrigen Zinsen und erfüllen sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden“ werben Banken derzeit vehement für ihre Baufinanzierungen.

Natürlich sind die Zinsen derzeit aufgrund des bei nahezu 0% liegenden Leitzinses im Verhältnis sehr günstig und ein Kredit damit etwas lukrativer als noch vor einigen Jahren.

Dies jedoch als entscheidendes Argument für ein Eigenheim zu verkaufen, ist völlig überzogen, da die Faktenlage wie wir bereits oben und in den nachfolgenden Punkten erläutern ganz klar dagegen spricht.

Was aber noch viel verwerflicher ist: Es wird überhaupt nicht kommuniziert, dass man nur 10 Jahre Anspruch auf diese „historisch niedrigen Zinsen“ hat.

Nur so lang gilt nämlich die Zinsbindung. Danach richten sich die Zinsen nach dem dann jeweils aktuellen Leitzins.

Und da der Leitzins derzeit wie gesagt auf einem kaum noch unterbietbaren Tiefststand ist, kann es dementsprechend nur noch schlimmer werden.

Dadurch „verschlimmert“ sich unser provokativer Vergleich nochmal:

Während die 470 000€ aufgebautes Vermögen in der „Miet-Variante“ eher vorsichtig angesetzt sind, ist das Kalkulieren mit der „anfänglichen monatlichen Rate“ schon der absolute Optimalfall.

Niemand kann seriös prognostizieren, wie sich der Leitzins die nächsten Jahrzehnte entwickeln wird.

Da aber „nach unten“ nicht mehr viel Spielraum ist, ist es wesentlich realistischer, dass das Zinsniveau perspektivisch wieder steigen könnte.

4. Immer stärker werdender Zinseszinseffekt nach Kreditabzahlung

Wie die beiden Szenarien nach Ablauf der regulären Kreditlaufzeit aussehen, haben wir dir oben gezeigt.

Der schon so große finanzielle Unterschied wird sich aber noch weiter vergrößern.

Grund dafür ist der Zinseszinseffekt.

Während das schon relativ alte und sicherlich abgenutzte Haus kaum signifikant im Wert steigen wird und eher sogar Wertverlust erleiden wird, verzinst sich das aufgebaute Vermögen in der „Mietvariante“ immer stärker.

Vielleicht hast du schon einmal den Spruch „Die letzten Jahre sind die fettesten!“ gehört.

Da das Vermögen von Jahr zu Jahr anwächst, nimmt auch die Rendite in absoluten Zahlen von Jahr zu Jahr immer mehr zu, da ein immer größer werdender Betrag verzinst wird.

Das Wachstum deines Vermögens beschleunigt sich also immer stärker, je länger der Anlagezeitraum ist.

Dieses mathematische Phänomen nennt man „exponentielles Wachstum“.

Was für ein großes Ausmaß dieses hat, unterschätzt man sehr häufig völlig.

Wenn wir ab dem Zeitpunkt der vollständigen Kreditrückzahlung weiterhin von einer jährlichen Rendite von 6% ausgehen, mit der sich die in der „Miet-Variante“ aufgebauten 470 000€ verzinsen, erhalten wir nach weiteren 15 Jahren:

1 126 382€.

Gut 40 Jahre nach dem hypothetischen „Startzeitpunkt“ hätten wir also folgende Situation, die noch einmal drastischer ist:

Der Eigenheimkäufer besitzt ein schon kräftig in die Jahre gekommenes Durchschnittshaus (sofern er dieses nicht schon durch eines der oben aufgezählten Risiken verloren hat), welches weiterhin laufende Instandhaltungskosten verursacht.

Der „Mieter“ hingegen ist mittlerweile zum Millionär geworden.

Eigentlich könnten wir hier enden, da schon jetzt die Negativseite eines Eigenheimkaufs prall gefüllt ist.

Jedoch sind die weiteren Argumente so gravierend, dass wir sie einfach nicht unerwähnt lassen können.

5. Jahrelanger Liquiditätsaufbau anstatt von sinnvollerem Vermögensaufbau

Viele Familien fassen schon früh den Entschluss, auf ein eigenes Heim hinzuarbeiten.

Um den Eigenkapitalanteil aufbringen zu können, sparen sie deshalb bis zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme den erforderlichen Betrag auf ihrem Bankkonto an.

Wenn wir bei unserem Beispiel bleiben und von 100 000€ Eigenkapital ausgehen, wäre ein Ansparzeitraum von circa 10 Jahren bzw. 10 000€ jährlicher Liquiditätsaufbau für die meisten Familien realistisch.

Es wird also vor dem Hintergrund des großen Traumes der „eigenen vier Wände“ bewusst oder unbewusst darauf verzichtet, lukrativere Formen des Vermögensaufbaus zu verfolgen.

Dadurch raubt man sich schon zu Beginn seiner „Anleger-Karriere“ viel Potenzial.

Hätte man die jährlich 10 000€ in Einzelaktien und ETFs investiert bei einer Rendite von 6% jährlich, hätte man nach 10 Jahren schon ein Vermögen von knapp 140 000€ aufgebaut.

Natürlich ist es auch möglich, dass man zuerst sein Geld in Aktien anlegt und hiermit das erforderliche Eigenkapital aufbaut, doch seien wir realistisch:

In den seltensten Fällen investieren Leute, die den Finanzirrtum des Eigenheims begehen, konsequent in Aktien oder andere sinnvolle Anlageklassen.

Häufig mangelt es hier einfach an dem Bewusstsein, was ein wirklicher Vermögenswert und was ein Konsumgut ist.

6. Betrachten von Ausgaben für das Haus als „Investitionen“

Hat man sich seinen großen Traum erst einmal erfüllt, ist das häufig erst der Anfang von finanziell völlig irrationalen Ausgaben.

Eine moderne Küche, individuell angepasste Badschränke oder ein Wintergarten:

Die Möglichkeiten, das Haus „aufzupeppen“, sind quasi unbegrenzt.

Selbstverständlich sind all diese Dinge schön und heben die Wohnqualität, jedoch schwächt jede dieser Aufwendungen die finanzielle Situation zusätzlich.

Das Hauptproblem liegt vor allem darin, dass die meisten Hausbesitzer derartige Ausgaben als „Investitionen“ ansehen und jeden so „angelegten Euro“ als sinnvoll betrachten.

Eine Investition zeichnet sich aber dadurch aus, dass die realistische Chance der Wertsteigerung besteht.

Genau das Gegenteil ist jedoch der Fall:

Egal ob Küche, Badmöbel oder Wintergarten – sie alle unterliegen einem massiven Wertverfall.

Schon nach einigen Jahren haben sie nahezu keinen Einfluss mehr auf den tatsächlichen Immobilienpreis, wodurch das hier hereingesteckte Kapital quasi „verbrannt“ ist.

7. Die Illusion vom Eigentum

Diesen Punkt können wir kurz halten:

Schon die Bezeichnung „Eigenheim“ ist fast immer unzutreffend.

Bis der Kredit, mit dem das Haus finanziert wurde, vollständig zurückgezahlt wurde, gehört es zu dem jeweiligen Anteil faktisch der Bank.

Der „Traum von den eigenen vier Wänden“ erfüllt sich in der Realität also erst viel später, als man das gern wahrhaben wöllte.

8. Verleitung zum „zu großzügigen Wohnen“

Stell dir folgendes Szenario vor:

Herr und Frau Mustermann (beide beim Hauskauf 35 Jahre alt), haben drei Kinder, die zu diesem Zeitpunkt 7, 5 und 2 Jahre alt sind.

17 Jahre später zieht auch das jüngste Kind aus. Was denkst du, werden Herr und Frau Mustermann jetzt, im Alter von 52 Jahren, nun machen?

Möglichkeit 1: Sie verkaufen ihr nun für nur 2 Personen eigentlich viel zu großes Haus.

Möglichkeit 2: Sie bleiben in ihrem Heim, in das sie so viel Zeit, Geld und Mühen hineingesteckt haben und mit dem sie so viele schöne Erinnerungen verbinden.

Du wirst uns bestimmt zustimmen, dass das zweite Szenario wesentlich wahrscheinlicher ist.

Was rein emotional verständlich ist, ist der nächste schwerwiegende finanzielle Fehler:

Anstatt in eine kleinere, für ein Paar völlig ausreichende Wohnung zu ziehen, bleiben viele Menschen in ihrem nun übermäßig großen Haus.

Damit verzichtet man auf die Option, das Haus zu verkaufen und das damit erlöste Geld zu investieren und damit für das Alter vorzusorgen.

9. Versicherungskosten & außergewöhnliche Risiken

Hochwasser, ein durch einen Kurzschluss verursachter Brand oder Vandalismus:

Die Liste der potenziellen Risiken, die ein Eigenheim teilweise oder völlig zerstören können, ist sehr lang.

Um sich gegen all diese zu schützen, benötigt man eine sehr umfangreiche Versicherung, die dementsprechend teuer ist.

In manchen Gebieten, wo bestimmte „außergewöhnliche Naturkatastrophen“ keine Seltenheit sind, wird man einen solchen Versicherungsschutz kaum bekommen.

Vielleicht kannst du dich an die TV-Bilder der verzweifelten Menschen aus den Küstenregionen der USA erinnern, die durch einen Hurrican ihren gesamten Besitz verloren haben.

In den Medien wurde sogar dramatisch von ihrer „Existenz“ gesprochen.

Für einen Mieter sind derartige Risiken nicht weiter relevant, da dadurch verursachte Schäden an der Wohnung  vom Vermieter bzw. Immobilienbesitzer getragen werden müssen.

Zudem muss er sich auch um keine teuren Versicherungen kümmern, was ebenfalls Geld für zusätzlichen Vermögensaufbau oder den ein oder anderen zusätzlichen Luxus frei macht.

10. Folgekosten für Umbau auf altersgerechtes Wohnen

Auch wenn es keiner gern hören will:

Irgendwann ist jeder von uns alt und gebrechlich.

Und es ist nicht unwahrscheinlich, dass das Nutzen einer Treppe ab einem bestimmten Alter keine Selbstverständlichkeit mehr ist.

Die Folge für einen Eigenheimbesitzer:

Das Haus muss altersgerecht umgebaut werden. Und das ist, wie du dir sicher vorstellen kannst, alles andere als billig.

Ganz schnell landet man hier in fünfstelliger Höhe.

Und was macht der schon sein Leben lang zur Miete wohnende Rentner?

Er zieht in eine Erdgeschosswohnung, womit das Problem viel unkomplizierter, schneller und vor allem günstiger gelöst ist.

Fazit

Oft hat die sogenannte „Schwarmintelligenz“ ihre Berechtigung, ist also das Handeln oder die Meinung eines Großteils aller Menschen richtig.

Beim Thema Eigenheim sieht es aber genau andersrum aus. Drücken wir es ganz drastisch aus:

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist der größte Finanzirrtum der Mittelschicht.

Er ist einer der Hauptgründe, warum viele Menschen ihr Leben lang in finanzieller Abhängigkeit leben und niemals die Chance haben, tatsächlichen Wohlstand und Freiheit zu erlangen.

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